Vous venez d'acquérir un bien immobilier, ou un locataire vient de le quitter ? Dans les deux cas, une nouvelle obligation déclarative vous incombe : déclarer l'occupation de ce bien auprès de l'administration fiscale. Cette démarche, souvent perçue comme complexe, est pourtant essentielle pour garantir le bon calcul de vos impôts locaux, notamment la taxe d'habitation pour les résidences secondaires.
Depuis la suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales, l'administration a mis en place un dispositif de recensement des occupants via le fichier FILOFIL afin d'identifier les biens exonérés et ceux soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Comprendre et respecter cette obligation déclarative est donc crucial pour éviter les sanctions fiscales et s'assurer d'une situation fiscale en règle en tant que propriétaire bailleur ou occupant.
Comprendre la déclaration d'occupation : définition et objectifs
La déclaration d'occupation d'un bien immobilier est une communication officielle adressée à l'administration fiscale, précisément au service des impôts, informant de l'identité des occupants. Elle permet de signaler qui occupe le logement et à quel titre (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit). Cette information est cruciale pour la gestion des impôts locaux et la détermination de la taxe d'habitation.
Définition précise
Plus précisément, la déclaration d'occupation consiste à renseigner l'administration sur l'identité de la ou des personnes occupant un local d'habitation situé sur le territoire français. Cela inclut le nom, prénom, date et lieu de naissance de chaque occupant, ainsi que le statut d'occupation (propriétaire, locataire) et la période d'occupation. L'objectif principal est de distinguer les résidences principales, qui bénéficient d'une exonération de taxe d'habitation, des résidences secondaires et des locaux vacants, soumis à imposition.
Cette déclaration ne se substitue pas à la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) que les propriétaires bailleurs doivent effectuer chaque année. Elle est une démarche complémentaire, axée spécifiquement sur l'identification des occupants et la nature de leur occupation.
La communication des informations se fait obligatoirement par voie électronique sur le site impots.gouv.fr, sauf exception justifiée par l'absence de connexion internet. Les informations sont intégrées dans le fichier des locaux d'habitation (FILOFIL) géré par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).
Une déclaration erronée ou incomplète peut entrainer un recalcul de la taxe d'habitation, un redressement fiscal ou une amende. Il est donc primordial de vérifier attentivement les informations avant de valider sa déclaration sur la plateforme en ligne.
Objectifs de la déclaration
- Permettre à l'administration fiscale d'identifier les locaux exonérés de taxe d'habitation (résidence principale) et d'appliquer les exonérations correspondantes.
- Déterminer la taxe d'habitation applicable aux résidences secondaires (le cas échéant) et d'en calculer le montant.
- Assurer la bonne gestion et la mise à jour du fichier FILOFIL, base de données essentielle pour la fiscalité locale.
- Lutter contre la fraude fiscale, en vérifiant la cohérence entre les déclarations d'occupation et les autres informations dont dispose l'administration.
Distinction avec d'autres déclarations
Il est essentiel de ne pas confondre la déclaration d'occupation avec d'autres obligations déclaratives incombant aux propriétaires bailleurs ou occupants. Par exemple, la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) concerne les revenus perçus par un propriétaire bailleur, tandis que la déclaration d'occupation se concentre sur l'identité des occupants et la nature de leur occupation. De même, la déclaration de mise en location peut être exigée dans certaines communes, mais elle est distincte de la déclaration d'occupation.
Bien que ces différentes déclarations puissent concerner le même bien immobilier, elles répondent à des objectifs différents et doivent être réalisées indépendamment. Un propriétaire bailleur devra donc effectuer à la fois une déclaration d'occupation, une déclaration de revenus fonciers et, le cas échéant, une déclaration de mise en location.
La simplification administrative est un enjeu majeur. Toutefois, aujourd'hui, chaque type de déclaration possède sa propre procédure et ses propres délais. Il est donc important de bien les distinguer pour éviter tout oubli ou erreur, et de consulter régulièrement le site impots.gouv.fr pour connaître les dernières mises à jour.
Notion de résidence principale et secondaire
La notion de résidence principale est fondamentale dans le cadre de la déclaration d'occupation d'un bien immobilier. Elle désigne le logement où une personne réside habituellement et effectivement, c'est-à-dire la majorité du temps. En France, environ 58% des logements sont des résidences principales. La résidence principale est généralement exonérée de taxe d'habitation, sous certaines conditions de revenus.
À l'inverse, la résidence secondaire est un logement occupé de manière occasionnelle, par exemple pour les vacances ou les week-ends. Elle est soumise à la taxe d'habitation, dont le montant peut varier considérablement en fonction de la commune et de la situation du bien. La résidence secondaire peut être un appartement à la montagne, une maison à la campagne, ou tout autre logement utilisé de manière non permanente.
Il est possible de n'avoir qu'une seule résidence principale, mais il est tout à fait possible d'avoir plusieurs résidences secondaires. La détermination de la résidence principale relève d'une appréciation factuelle, tenant compte de divers éléments tels que la consommation d'énergie (eau, électricité), l'adresse de domiciliation administrative (carte grise, assurance), ou encore la proximité du lieu de travail. L'administration fiscale peut demander des justificatifs pour vérifier l'exactitude de la déclaration.
Qui est concerné par cette obligation ?
L'obligation de déclarer l'occupation d'un bien immobilier incombe principalement aux propriétaires. Toutefois, la nature de cette obligation varie en fonction de leur situation : propriétaires occupants, propriétaires bailleurs, indivision immobilière, etc. Il est donc important de bien identifier son statut pour remplir correctement ses obligations déclaratives et éviter les sanctions fiscales.
Propriétaires occupants
Le cas le plus simple est celui du propriétaire occupant. Il s'agit de la personne qui est à la fois propriétaire du bien immobilier et qui y réside à titre de résidence principale. Dans ce cas, le propriétaire doit déclarer qu'il occupe le logement et qu'il s'agit de sa résidence principale. Selon l'INSEE, environ 58% des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale.
Cette déclaration permet à l'administration fiscale de vérifier que le logement est bien exonéré de taxe d'habitation. Si le propriétaire occupe le logement avec d'autres personnes (conjoint, enfants, etc.), il doit également indiquer leur identité lors de la déclaration, en précisant leur lien de parenté et leur date de naissance.
Il est important de noter que le simple fait d'être propriétaire d'un bien ne suffit pas à être considéré comme occupant. Il faut effectivement y résider de manière habituelle et effective pour que le logement soit qualifié de résidence principale et bénéficier de l'exonération de taxe d'habitation.
Propriétaires bailleurs (louant le bien)
Les propriétaires bailleurs, c'est-à-dire ceux qui louent leur bien immobilier à des locataires, ont également l'obligation de déclarer l'occupation. Dans ce cas, ils doivent indiquer l'identité de leurs locataires, la nature de la location (nue ou meublée), et la période d'occupation. Cette obligation concerne aussi bien les locations à l'année que les locations saisonnières, de type Airbnb, et est essentielle pour la gestion des impôts locaux.
Le propriétaire bailleur doit fournir les informations relatives à ses locataires, telles que leur nom, prénom, date et lieu de naissance. Il doit également indiquer si la location est meublée ou nue, car cela peut avoir des implications fiscales différentes en matière de revenus fonciers. La déclaration du montant du loyer mensuel hors charges est également requise.
En cas de changement de locataire en cours d'année, le propriétaire bailleur doit effectuer une nouvelle déclaration pour signaler le départ de l'ancien locataire et l'arrivée du nouveau. Il est donc important de conserver une trace de tous les mouvements d'occupants et de mettre à jour régulièrement les informations sur la plateforme impots.gouv.fr.
Indivision
Lorsqu'un bien immobilier est détenu en indivision immobilière, par exemple à la suite d'une succession ou d'un achat en commun, la déclaration d'occupation peut s'avérer plus complexe. En principe, c'est à l'ensemble des indivisaires de se coordonner pour effectuer la déclaration. Cependant, un seul indivisaire peut être désigné pour effectuer la déclaration au nom de tous, en tant que mandataire.
Il est important de bien identifier l'indivisaire qui effectuera la déclaration, et de s'assurer qu'il dispose de toutes les informations nécessaires concernant l'occupation du bien. En cas de désaccord entre les indivisaires, il peut être nécessaire de recourir à un mandataire professionnel (notaire, avocat) pour effectuer la déclaration et gérer les aspects fiscaux.
Dans une situation d'indivision, il est crucial que tous les indivisaires soient d'accord sur la nature de l'occupation du bien (résidence principale, résidence secondaire, location) car cela aura des implications fiscales pour chacun.
Usufruit et Nue-Propriété
En cas de démembrement de propriété, c'est-à-dire lorsque l'usufruit est séparé de la nue-propriété, c'est à l'usufruitier qu'incombe l'obligation de déclarer l'occupation du bien immobilier. L'usufruitier est celui qui a le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, il est donc considéré comme l'occupant du logement aux yeux de l'administration fiscale.
Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve le droit de propriété sur le bien, mais il ne peut ni l'utiliser, ni en percevoir les revenus tant que dure l'usufruit. Il n'a donc pas l'obligation de déclarer l'occupation, sauf si l'usufruitier ne respecte pas ses obligations déclaratives.
Il est important de bien distinguer les rôles et les obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire en matière de déclaration d'occupation, afin d'éviter toute erreur ou omission.
Cas spécifiques
- Bien vacant : obligation de le signaler et durée de vacance (au-delà d'une certaine durée, la taxe d'habitation peut être majorée).
- Logement de fonction : règles spécifiques selon le statut de l'occupant (salarié, fonctionnaire).
- Location saisonnière (Airbnb, etc.) : Déclaration spécifique selon les règles locales et déclaration des revenus issus de la location.
- Bien en SCI (Société Civile Immobilière) : Comment la SCI est concernée et les associés doivent déclarer l'occupation.
- Déclaration en cas de travaux : signaler les travaux ayant modifié la consistance du bien.
Les informations à fournir lors de la déclaration
La déclaration d'occupation d'un bien immobilier requiert de fournir des informations précises tant sur le bien immobilier lui-même que sur les occupants. Une attention particulière doit être portée à l'exactitude de ces informations, car toute erreur ou omission peut entraîner des sanctions fiscales, allant d'amendes à un redressement fiscal.
Identification du bien immobilier
- Adresse précise du bien (numéro, rue, code postal, ville).
- Numéro fiscal du local (figurant sur l'avis de taxe foncière). Ce numéro est unique pour chaque local.
- Référence cadastrale (section, numéro de parcelle).
- Nature du local (appartement, maison, dépendance…).
- Superficie habitable du bien en mètres carrés (m²).
- Nombre de pièces principales.
Informations sur les occupants
- Nom, prénom, date et lieu de naissance des occupants (propriétaires, locataires, occupants à titre gratuit).
- Statut d'occupation (propriétaire, locataire, occupant à titre gratuit).
- Période d'occupation (date de début, date de fin si applicable).
- Nature de l'occupation (résidence principale, résidence secondaire, location saisonnière).
Informations complémentaires spécifiques
- Nature et date de l'acte d'acquisition du bien immobilier.
- Montant du loyer mensuel hors charges (pour les locations).
- Nombre de personnes à charge vivant dans le logement (enfants, parents).
- Présence de personnes en situation de handicap (si applicable) et bénéficiant d'aides spécifiques.
- Référence du contrat de location (numéro, date de signature).
Les étapes concrètes pour effectuer la déclaration
La déclaration d'occupation d'un bien immobilier s'effectue en ligne sur le site des impôts, impots.gouv.fr. Une fois connecté à votre espace personnel sécurisé, vous devez accéder à la rubrique dédiée à la gestion de vos biens immobiliers et suivre les instructions. La procédure est relativement simple, mais il est important de se munir de tous les documents nécessaires avant de commencer la déclaration.
Plateforme de déclaration : impots.gouv.fr
La plateforme de déclaration est accessible 24h/24, 7j/7 depuis votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr. Vous devez vous authentifier à l'aide de votre numéro fiscal et de votre mot de passe. Si vous n'avez pas encore de compte, vous devez en créer un. La création d'un compte est simple et rapide, et vous permettra d'accéder à de nombreux services en ligne, notamment la déclaration d'occupation de vos biens immobiliers.
Une fois connecté, vous devez vous rendre dans la rubrique "Gérer mes biens immobiliers". Vous y trouverez la liste de tous les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire. Pour chaque bien, vous pourrez effectuer une déclaration d'occupation en cliquant sur le bouton correspondant. La plateforme vous guidera pas à pas à travers les différentes étapes de la déclaration, en vous demandant les informations requises.
Il est important de noter que la plateforme est régulièrement mise à jour par la DGFiP pour tenir compte des évolutions réglementaires et des améliorations techniques. Il est donc conseillé de consulter les informations disponibles sur le site avant de commencer votre déclaration, et de lire attentivement les instructions fournies.
Les différents modes de déclaration
En principe, la déclaration d'occupation doit être effectuée en ligne sur le site impots.gouv.fr. Cependant, des exceptions sont prévues pour les personnes qui ne peuvent pas accéder à internet, en raison d'un handicap, d'un éloignement numérique ou d'un manque de compétences informatiques. Dans ce cas, il est possible d'effectuer la déclaration sur papier, en utilisant le formulaire CERFA adéquat. Ce formulaire est disponible en téléchargement sur le site des impôts, ou peut être retiré directement auprès d'un centre des impôts ou une maison France Services.
Il est important de noter que la déclaration sur papier est moins pratique que la déclaration en ligne, car elle nécessite de remplir manuellement toutes les informations et de l'envoyer par courrier postal. Elle est donc à privilégier uniquement si vous ne pouvez absolument pas utiliser internet et que vous ne pouvez pas vous faire accompagner par un proche ou un professionnel.
L'administration fiscale encourage vivement la déclaration en ligne, car elle est plus rapide, plus sûre et moins coûteuse pour les finances publiques. De plus, la déclaration en ligne permet de bénéficier d'une aide en ligne et d'un suivi personnalisé de sa déclaration.
Calendrier et délais
La date limite pour effectuer la déclaration d'occupation est généralement fixée au 30 juin de chaque année. Il est important de respecter ce délai, car en cas de non-respect, des sanctions peuvent être appliquées par l'administration fiscale. Ces sanctions peuvent prendre la forme d'amendes pour non-déclaration, déclaration tardive ou déclaration inexacte.
Il est donc conseillé de ne pas attendre le dernier moment pour effectuer sa déclaration, afin d'éviter tout risque de dépassement de délai et de pouvoir bénéficier d'une assistance en cas de besoin. Si vous avez besoin d'aide, vous pouvez contacter le service des impôts avant la date limite, par téléphone, par courriel ou en vous rendant dans un centre des impôts.
À titre d'exemple, en 2023, face aux difficultés rencontrées par de nombreux propriétaires, le délai initialement prévu au 30 juin a été exceptionnellement étendu jusqu'au 31 juillet pour permettre à tous les propriétaires de se mettre en conformité avec leurs obligations déclaratives.
Pièges à éviter
- Négliger la date limite de déclaration.
- Omettre des occupants.
- Se tromper dans le numéro fiscal du local.
- Ne pas vérifier les informations saisies.
- Ne pas conserver de preuve de la déclaration.
L'un des principaux pièges à éviter est de ne pas se munir de tous les documents nécessaires avant de commencer la déclaration. Il est important d'avoir à portée de main son avis de taxe foncière, son contrat de location (si applicable), et les informations relatives à l'identité des occupants (noms, prénoms, dates et lieux de naissance).
Un autre piège à éviter est de ne pas vérifier attentivement les informations saisies avant de valider la déclaration sur la plateforme en ligne. Une simple erreur de frappe ou une omission peut avoir des conséquences importantes sur le calcul de vos impôts locaux et entraîner des sanctions fiscales. Il est donc conseillé de relire attentivement toutes les informations avant de valider et de vérifier qu'elles sont exactes et complètes.
Enfin, il est important de conserver une copie ou une capture d'écran de la déclaration effectuée, afin de pouvoir la consulter en cas de besoin et de justifier de la réalisation de la déclaration auprès de l'administration fiscale. Cette copie peut être au format papier ou numérique.
Cas particuliers et situations complexes
Certaines situations spécifiques peuvent rendre la déclaration d'occupation d'un bien immobilier plus complexe et nécessiter une attention particulière. C'est le cas notamment des changements d'occupant en cours d'année, des locations meublées touristiques, des successions, des divorces, des démembrements de propriété (usufruit et nue-propriété), des colocations, ou encore des sous-locations. Il est donc important de bien comprendre les règles spécifiques applicables à chaque situation et de se faire accompagner par un professionnel si nécessaire.
Changement d'occupant en cours d'année
Lorsqu'un changement d'occupant intervient en cours d'année, le propriétaire doit effectuer une nouvelle déclaration pour signaler le départ de l'ancien occupant et l'arrivée du nouveau. Cette déclaration doit être effectuée dans les meilleurs délais, afin de permettre à l'administration fiscale de mettre à jour ses informations et de calculer correctement la taxe d'habitation ou la taxe foncière.
Logement meublé touristique
Les locations meublées touristiques, de type Airbnb, sont soumises à des règles spécifiques en matière de déclaration d'occupation et de fiscalité. Dans certaines communes, une déclaration préalable est obligatoire, et des règles spécifiques s'appliquent en matière de taxe de séjour et de déclaration des revenus issus de la location.
Succession
En cas de succession, les héritiers doivent déclarer l'occupation du bien hérité. Si le bien est occupé par l'un des héritiers, il doit être déclaré comme résidence principale. Si le bien est vacant, il doit être signalé comme tel, et des exonérations de taxe foncière peuvent être accordées pendant une certaine période.
Divorce ou séparation
En cas de divorce ou de séparation, la déclaration d'occupation doit être effectuée en tenant compte de la situation nouvelle. Si l'un des conjoints conserve le bien, il doit le déclarer comme résidence principale. Si le bien est vendu, la déclaration doit être effectuée par l'acquéreur.
Démembrement de propriété
En cas de démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), c'est l'usufruitier qui doit déclarer l'occupation. Il doit indiquer s'il occupe le bien à titre de résidence principale ou secondaire, et fournir les informations relatives à l'occupation.
Location en colocation
En cas de colocation, le propriétaire doit déclarer l'identité de tous les colocataires. Il peut indiquer un colocataire principal, qui sera le contact privilégié de l'administration fiscale pour toute question relative à la déclaration d'occupation.
Sous-location
En cas de sous-location, c'est le locataire principal qui doit déclarer l'occupation. Il doit indiquer l'identité du sous-locataire et la période de sous-location, en respectant les règles applicables à la sous-location.
Conséquences du non-respect de l'obligation déclarative
Le non-respect de l'obligation de déclarer l'occupation d'un bien immobilier peut entraîner des sanctions financières et des conséquences fiscales importantes. L'administration fiscale peut infliger des amendes pour non-déclaration, déclaration tardive ou déclaration inexacte. Ces amendes peuvent être significatives, et il est donc important de respecter ses obligations déclaratives et de se tenir informé des règles applicables.
Sanctions financières
Le montant des amendes varie en fonction de la gravité de l'infraction. En cas de simple omission ou d'erreur de bonne foi, l'amende peut être de quelques dizaines d'euros. En cas de fraude délibérée ou de manquement grave aux obligations déclaratives, l'amende peut atteindre plusieurs milliers d'euros, voire des sanctions pénales.
Il est possible de contester les sanctions infligées par l'administration fiscale en adressant une réclamation au service des impôts, en expliquant les motifs de la contestation et en fournissant les justificatifs nécessaires. Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat fiscaliste ou un expert-comptable pour contester une sanction.
Selon les chiffres de la DGFiP, environ 15% des propriétaires immobiliers ont fait l'objet d'un contrôle fiscal en 2022, suite à des anomalies détectées dans leurs déclarations.
Risques de redressement fiscal
En cas de non-déclaration ou de déclaration inexacte, l'administration fiscale peut procéder à un redressement fiscal. Cela signifie qu'elle peut recalculer le montant de la taxe d'habitation ou de la taxe foncière, et exiger le paiement des sommes dues, majorées d'intérêts de retard et de pénalités.
Impact sur d'autres impôts et taxes
La déclaration d'occupation peut avoir un impact sur d'autres impôts et taxes, tels que la taxe foncière et l'impôt sur le revenu foncier. Il est donc important de bien comprendre les implications de cette déclaration sur l'ensemble de sa situation fiscale et de se faire accompagner par un professionnel si nécessaire.
Questions fréquentes et réponses
Voici une liste de questions fréquemment posées concernant la déclaration d'occupation d'un bien immobilier, ainsi que les réponses correspondantes. Cette section vise à clarifier les points les plus souvent sujets à interrogation et à aider les propriétaires à remplir correctement leurs obligations déclaratives.
FAQ (foire aux questions)
- "Je suis locataire, dois-je faire cette déclaration ?"
- "Que faire en cas d'erreur dans ma déclaration ?"
- "Comment déclarer un logement vacant ?"
- "Comment obtenir mon numéro fiscal du local ?"
- "Je n'ai pas de connexion internet, comment puis-je déclarer ?"
- "J'ai plusieurs biens immobiliers, dois-je faire une déclaration pour chacun ?"
Ressources utiles et liens
Pour vous aider dans vos démarches et vous informer sur vos obligations déclaratives, voici une liste de ressources utiles et de liens vers les sites officiels et les professionnels compétents. Ces ressources vous permettront d'approfondir vos connaissances et de trouver les réponses à vos questions.
Liens vers
- Le site impots.gouv.fr : pour accéder à la plateforme de déclaration en ligne et aux informations officielles.
- Les formulaires CERFA pertinents : pour télécharger les formulaires de déclaration sur papier.
- Les articles de loi et textes réglementaires applicables : pour consulter les textes de loi relatifs à la déclaration d'occupation.
- Les guides pratiques de l'administration fiscale : pour obtenir des explications détaillées sur la déclaration d'occupation.
- Les associations de propriétaires et de locataires : pour obtenir des conseils et une assistance juridique.
- Les sites des notaires et des avocats spécialisés en droit immobilier : pour bénéficier d'un accompagnement professionnel.
Contacts utiles
- Numéros de téléphone des services fiscaux : pour contacter le service des impôts par téléphone.
- Adresses des centres des impôts : pour se rendre dans un centre des impôts et obtenir une assistance en personne.
- Coordonnées des chambres départementales des notaires : pour trouver un notaire compétent en droit immobilier.