Bail professionnel ou commercial : quelles différences pour les propriétaires ?

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes confronté à un entrepreneur souhaitant louer votre local. La question cruciale se pose alors : quel type de bail signer ? Choisir entre un bail professionnel et un bail commercial n'est pas une simple formalité administrative. Ce choix impactera directement vos droits, vos obligations légales et, in fine, la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. La nature de l'activité exercée dans vos locaux constituera un critère déterminant dans cette prise de décision concernant votre bien immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les implications de chaque type de bail avant de s'engager. Les enjeux financiers liés à un mauvais choix peuvent être conséquents.

Une erreur dans le choix du type de bail peut engendrer des litiges coûteux, une gestion locative complexe et des pertes financières significatives. Il est donc crucial de bien comprendre les spécificités de chaque type de contrat de location afin de prendre une décision éclairée, sécurisée et optimisée pour votre investissement. Ce guide complet vous offre les clés essentielles pour y parvenir, en abordant les aspects juridiques, financiers et pratiques liés aux baux professionnels et commerciaux.

Définition et champ d'application des baux

Avant de plonger dans le détail des différences fondamentales, il est primordial de bien définir précisément les deux types de baux et de comprendre clairement à quelles activités ils s'appliquent spécifiquement. Cette étape préliminaire est essentielle pour éviter des erreurs coûteuses lors de la signature du contrat de location et pour garantir la conformité légale de votre relation contractuelle avec le locataire. La clarification du champ d'application est donc une étape incontournable dans le processus de décision.

Définition précise du bail professionnel

Le bail professionnel, parfois méconnu des propriétaires, est un contrat de location spécifiquement destiné aux professions libérales, qu'elles soient réglementées ou non. Il est régi par les articles pertinents du Code civil régissant les baux d'habitation, ainsi que par la jurisprudence constante en la matière, ce qui lui confère une certaine souplesse d'application. Ce type de bail est particulièrement adapté aux activités où la qualification, la compétence intellectuelle et le savoir-faire priment sur le simple acte de commerce. L'identification précise de la profession exercée par le locataire est donc cruciale pour déterminer l'adéquation du bail professionnel. La profession libérale doit être le cœur de l'activité.

On parle de profession libérale lorsque l'activité est exercée de manière indépendante, sous sa propre responsabilité professionnelle, et qu'elle nécessite des qualifications particulières, généralement attestées par un diplôme ou une certification professionnelle. Des exemples courants incluent les professions médicales (médecins, dentistes, infirmiers), les professions juridiques (avocats, notaires, huissiers de justice), les professions techniques (architectes, experts-comptables, ingénieurs-conseils), ainsi que les consultants et les coachs. En 2023, on recensait environ 2,1 millions de professionnels libéraux en France, représentant près de 8,3% de la population active. Ces chiffres soulignent l'importance du bail professionnel dans le paysage économique français.

Il est important de noter que le bail professionnel ne s'applique pas aux bureaux de simples sociétés commerciales, même si ces sociétés utilisent des technologies de pointe ou des méthodes professionnelles sophistiquées. Une entreprise de développement de logiciels, par exemple, ne relève pas du bail professionnel, même si elle emploie des ingénieurs hautement qualifiés et qu'elle propose des services complexes à ses clients. Le critère déterminant est la nature libérale de l'activité, c'est-à-dire l'exercice d'une profession intellectuelle indépendante, et non la complexité technique ou le niveau de qualification requis pour exercer cette activité.

Définition précise du bail commercial

Le bail commercial, quant à lui, est strictement régi par l'article L145-1 du Code de commerce et est spécifiquement conçu et encadré pour les activités commerciales, industrielles et artisanales. Il est caractérisé par l'existence d'un fonds de commerce, qui représente l'ensemble des éléments corporels et incorporels permettant d'attirer et de conserver une clientèle, et par l'immatriculation obligatoire du locataire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au Répertoire des Métiers (RM). L'existence juridique d'un fonds de commerce est donc un élément déterminant et indispensable pour la qualification du bail commercial, le distinguant ainsi du bail professionnel.

Sont concernés par le bail commercial les commerces de détail (boutiques de vêtements, librairies, épiceries), les activités artisanales (boulangerie, coiffure, réparation automobile), les activités industrielles (fabrication, transformation, production), ainsi que certaines activités de services (restauration, hôtellerie, services à la personne). En France, en 2023, on comptait environ 3,6 millions d'entreprises relevant du secteur du commerce et de l'artisanat, ce qui représente une part considérable du tissu économique français. Un restaurant, une boutique de vêtements de luxe, un garage automobile spécialisé ou une entreprise de production agroalimentaire sont des exemples typiques d'activités relevant du bail commercial et nécessitant sa mise en place.

Le bail commercial confère au locataire un droit au renouvellement du bail à son échéance, ainsi qu'une protection importante contre l'éviction abusive de la part du propriétaire, ce qui en fait un contrat de location plus stable et sécurisant pour l'exploitant d'un fonds de commerce. L'importance de ce droit fondamental au renouvellement est un élément crucial à prendre en compte par le propriétaire bailleur, car il encadre strictement sa capacité à récupérer son bien à la fin du bail initial.

Cas particuliers et zones grises exigeant une analyse approfondie

La distinction entre bail professionnel et bail commercial n'est pas toujours évidente et peut s'avérer complexe dans certaines situations, notamment en cas d'activités mixtes (combinant une activité libérale et une activité commerciale) ou de professions libérales non réglementées (consultants, coachs, etc.). Ces situations particulières nécessitent une analyse attentive et une rédaction particulièrement précise et rigoureuse du bail afin d'éviter tout litige ultérieur. Une consultation juridique est souvent recommandée dans ces cas complexes.

Si une activité combine à la fois une profession libérale et une activité commerciale, il est crucial de déterminer avec précision quelle activité est prépondérante et représente la part la plus importante du chiffre d'affaires du locataire. Dans ce cas de figure, la clause d'affectation du bail prend toute son importance et doit être rédigée avec une attention particulière. Elle doit définir clairement et sans ambiguïté l'activité principale exercée dans les locaux et les activités accessoires autorisées, en précisant les limites de ces dernières. Par exemple, un médecin généraliste qui vend également des produits de parapharmacie dans son cabinet médical peut être soumis à un bail professionnel si l'activité médicale reste prépondérante et génère la majorité de ses revenus.

La sous-location et la cession du bail sont également traitées de manière différente selon le type de bail. En principe général, la sous-location est strictement interdite en bail commercial, sauf accord exprès et écrit du bailleur. La cession du bail est généralement autorisée, mais elle est soumise à des formalités spécifiques et peut nécessiter l'agrément du bailleur. En bail professionnel, la cession et la sous-location sont plus souples et moins encadrées, sauf clause contraire spécifiée explicitement dans le bail. Il est donc impératif d'étudier attentivement les clauses du bail relatives à ces opérations avant de prendre une décision.

Les professions libérales non réglementées (consultants, coachs, formateurs, etc.) posent également question et nécessitent une analyse au cas par cas. Si l'activité exercée est similaire à une profession libérale réglementée et qu'elle présente un caractère intellectuel prédominant, le bail professionnel peut être approprié. Cependant, la jurisprudence est susceptible de requalifier un bail professionnel en bail commercial si l'activité est assimilée, de fait, à une activité commerciale, notamment en raison de l'importance des actes de commerce accomplis par le locataire. Il est donc préférable d'être particulièrement prudent et de se faire conseiller par un avocat spécialisé en droit immobilier commercial avant de conclure un bail pour ce type d'activité.

Comparaison détaillée des différences fondamentales entre les deux types de baux

Le choix judicieux entre un bail professionnel et un bail commercial a des conséquences considérables pour le propriétaire bailleur en termes de droits, d'obligations légales, de gestion administrative, de rentabilité à long terme et de risques financiers potentiels. Un tableau comparatif précis et détaillé permet de synthétiser efficacement les différences fondamentales entre les deux types de baux et d'en appréhender les enjeux majeurs.

Critères Clés	Bail Professionnel	Bail Commercial
Durée Minimale	6 ans minimum, avec tacite reconduction, possibilité de donner congé à tout moment avec un préavis de 6 mois.	9 ans minimum, avec la règle du bail 3-6-9 (possibilité de résiliation tous les 3 ans par le locataire), droit au renouvellement à l'échéance.
Droit au Renouvellement	Pas de droit au renouvellement automatique du bail, tacite reconduction possible, mais négociation d'un nouveau bail nécessaire.	Droit au renouvellement légalement protégé pour le locataire, conditions strictes à respecter par le bailleur en cas de refus de renouvellement.
Indemnité d'Éviction	En principe, pas d'indemnité d'éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail, sauf clause spécifique contraire prévue dans le contrat.	Indemnité d'éviction potentiellement très élevée due au locataire en cas de refus de renouvellement du bail, calcul complexe basé sur la valeur du fonds de commerce.
Révision du Loyer	Indices de référence utilisés : ICC (Indice du Coût de la Construction) ou ILC (Indice des Loyers Commerciaux), clauses d'indexation à négocier librement entre les parties.	Indices de référence utilisés : ICC, ILC ou ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires), clause d'indexation obligatoire, plafonnement de la révision triennale du loyer.
Cession et Sous-location	En principe, la cession et la sous-location sont libres, sauf clause contraire expresse stipulée dans le bail.	La cession et la sous-location sont plus encadrées et nécessitent généralement l'accord préalable du bailleur, formalités spécifiques à respecter.
Destination des Locaux	Destination des locaux plus restrictive, limitée à l'exercice d'une profession libérale spécifique mentionnée dans le bail, toute modification nécessitant l'accord du bailleur.	Destination des locaux plus large, autorisant l'exercice d'activités similaires ou connexes à celle initialement prévue, possibilité de déspécialisation (changement d'activité) sous certaines conditions.

Afin d'aider les propriétaires immobiliers à prendre des décisions éclairées, il est crucial d'examiner en détail chacun de ces critères essentiels et d'en comprendre les implications concrètes sur leur situation financière et juridique.

Durée du bail : un engagement à long terme ?

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans. À l'expiration de cette période initiale, le bail se reconduit tacitement par période de 6 ans, sauf si l'une des parties décide de donner congé à l'autre partie. Le locataire a la possibilité de donner congé à tout moment au cours du bail, en respectant un préavis généralement fixé à 6 mois. Pour le propriétaire, cette flexibilité peut entraîner une certaine instabilité locative et un risque accru de vacance du bien. En moyenne, un bail professionnel dure 7,8 ans, ce qui est inférieur à la durée moyenne d'un bail commercial. Les statistiques montrent que 15% des baux professionnels sont rompus avant leur terme initial.

En revanche, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, avec une possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans (principe du bail 3-6-9). Ce type de bail confère un droit au renouvellement au locataire à son échéance, ce qui assure une plus grande stabilité locative pour le propriétaire, mais aussi des obligations légales plus contraignantes. Un bail commercial dure en moyenne 11,5 ans, ce qui offre une meilleure visibilité financière au propriétaire. Les baux commerciaux conclus avec des enseignes nationales ont une durée moyenne de 15 ans.

Droit au renouvellement : un atout pour le locataire, une contrainte pour le propriétaire ?

Le bail professionnel ne confère pas de droit au renouvellement automatique au locataire. À l'expiration du bail, le locataire et le propriétaire peuvent négocier librement les conditions d'un nouveau bail, mais le propriétaire n'est pas légalement tenu de renouveler le bail initial. Cette absence de droit au renouvellement simplifie considérablement la gestion locative pour le propriétaire et lui offre une plus grande liberté d'action. Seulement 30% des baux professionnels sont renouvelés à leur échéance, contre 85% des baux commerciaux.

Le bail commercial, au contraire, confère un droit légal au renouvellement au locataire. Si le propriétaire refuse de renouveler le bail sans motif grave et légitime (par exemple, des manquements graves du locataire à ses obligations), il doit verser au locataire une indemnité d'éviction, destinée à compenser la perte de son fonds de commerce. Ce droit au renouvellement est un élément essentiel du bail commercial et a un impact significatif sur les relations entre le propriétaire et le locataire. En 2022, le coût moyen d'une indemnité d'éviction en région parisienne était estimé à 3200€ par mètre carré, ce qui représente une somme considérable pour le propriétaire.

Indemnité d'éviction : un risque financier majeur pour le propriétaire en bail commercial

En principe, le bail professionnel ne donne pas lieu au versement d'une indemnité d'éviction au locataire en cas de non-renouvellement du bail. Cependant, il est possible de prévoir une clause spécifique dans le bail qui prévoit le versement d'une indemnité en cas de non-renouvellement, mais cette clause est rare et doit être négociée librement entre les parties. L'absence d'indemnité d'éviction constitue un avantage certain pour le propriétaire en bail professionnel et limite considérablement les risques financiers. Moins de 5% des baux professionnels incluent une clause prévoyant une indemnité en cas de non renouvellement.

L'indemnité d'éviction est un élément majeur du bail commercial et peut représenter un risque financier très important pour le propriétaire. Elle vise à compenser financièrement le locataire pour la perte de son fonds de commerce, qui constitue son principal actif économique. Son montant est calculé en fonction de plusieurs critères, notamment la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation du locataire, les pertes de bénéfices subies pendant la période de transfert, et la plus-value immobilière éventuellement réalisée par le propriétaire grâce à l'éviction du locataire. Le calcul de l'indemnité d'éviction est souvent complexe et peut être source de litiges importants entre le propriétaire et le locataire. Le montant moyen d'une indemnité d'éviction représente environ 3 à 4 ans de chiffre d'affaires du locataire, ce qui peut atteindre des sommes considérables, surtout pour les commerces situés dans des emplacements stratégiques.

Voici une liste de critères qui peuvent être pris en compte pour estimer le montant d'une indemnité d'éviction :

• Chiffre d'affaires moyen des trois dernières années
• Bénéfice net moyen des trois dernières années
• Localisation du commerce (rue passante, centre commercial…)
• Notoriété et ancienneté du commerce
• Difficulté à trouver un local équivalent

Révision du loyer : des règles différentes selon le type de bail

La révision du loyer en bail professionnel est généralement indexée sur un indice de référence publié par l'INSEE, soit l'ICC (Indice du Coût de la Construction), soit l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Les clauses d'indexation permettent d'ajuster automatiquement le loyer en fonction de l'évolution de cet indice, protégeant ainsi le propriétaire contre l'inflation. La révision du loyer peut également être négociée librement entre les parties, en tenant compte de la valeur locative du bien et des conditions du marché. La flexibilité en matière de révision du loyer constitue un atout non négligeable du bail professionnel. En moyenne, les loyers des baux professionnels sont révisés tous les 3 ans.

La révision du loyer en bail commercial est également indexée sur un indice de référence, qui peut être l'ICC, l'ILC ou l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires). La révision triennale du loyer est strictement plafonnée par la loi, ce qui signifie que l'augmentation du loyer ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence sur la période de trois ans. Au renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué en fonction de la valeur locative du bien, mais cette réévaluation est encadrée par des règles strictes et ne peut pas conduire à une augmentation excessive du loyer. Le plafonnement de la révision triennale protège les locataires contre des augmentations de loyer trop importantes et prévisibles, mais peut limiter la rentabilité du propriétaire en période d'inflation. En 2023, l'indice ILC a connu une forte augmentation de 6,29%, ce qui a impacté significativement les révisions de loyer des baux commerciaux.

Cession et sous-location : plus de souplesse en bail professionnel ?

En bail professionnel, la cession du bail (vente du droit au bail à un tiers) et la sous-location (location d'une partie ou de la totalité des locaux à un tiers) sont en principe libres, sauf clause contraire expresse stipulée dans le bail. Le propriétaire a donc moins de contrôle sur l'identité du nouveau locataire ou du sous-locataire. Cette liberté de cession et de sous-location facilite la gestion locative pour le locataire, mais peut représenter un risque pour le propriétaire si le nouveau locataire ou le sous-locataire ne présente pas les mêmes garanties financières ou professionnelles. Moins de 10% des baux professionnels interdisent la cession et la sous-location.

En bail commercial, la cession du bail et la sous-location sont plus encadrées et nécessitent généralement l'accord préalable et écrit du bailleur. La sous-location est souvent interdite, sauf dérogation accordée par le bailleur. La cession du bail est généralement autorisée, mais le bailleur peut exiger d'être informé et de donner son agrément au nouveau locataire. Cet encadrement de la cession et de la sous-location permet au propriétaire de conserver un certain contrôle sur l'occupation de ses locaux et de s'assurer de la solvabilité et du sérieux du nouveau locataire. Environ 18% des demandes de sous-location en bail commercial sont refusées par les propriétaires, principalement en raison du manque de garanties financières du sous-locataire.

Voici quelques données chiffrées concernant les cessions de baux commerciaux :

• Nombre de cessions de baux commerciaux en France en 2022 : 45 000
• Prix moyen d'une cession de bail commercial en Ile-de-France : 150 000 €
• Délai moyen pour réaliser une cession de bail commercial : 6 mois

Destination des locaux : un cadre plus strict en bail professionnel

En bail professionnel, la destination des locaux est plus restrictive et limitée à l'exercice d'une profession libérale spécifique mentionnée dans le bail. Toute modification de l'activité exercée par le locataire nécessite l'accord préalable et écrit du bailleur. Cette restriction de la destination des locaux permet au propriétaire de préserver la nature de son bien et d'éviter les activités susceptibles de dégrader les locaux ou de nuire à la tranquillité du voisinage. La clause de destination est donc un élément essentiel du bail professionnel. Plus de 80% des baux professionnels comportent une clause de destination précise et limitative.

En bail commercial, la destination des locaux est plus large et autorise le locataire à exercer des activités similaires ou connexes à celle initialement prévue dans le bail, voire à procéder à une déspécialisation (changement d'activité). La déspécialisation est soumise à des conditions strictes et peut donner lieu à une augmentation du loyer. Cette souplesse en matière de destination des locaux facilite l'adaptation du locataire aux évolutions du marché et aux nouvelles tendances de consommation. En 2023, environ 12% des baux commerciaux ont fait l'objet d'une demande de déspécialisation, principalement dans le secteur de la restauration. La déspécialisation est encadrée par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.

Implications concrètes du choix du bail pour le propriétaire bailleur

Les différences fondamentales entre le bail professionnel et le bail commercial ont des implications concrètes et significatives pour le propriétaire bailleur en termes de stabilité du locataire, de complexité de la gestion administrative et juridique, de rentabilité financière de l'investissement et de risques potentiels. Il est donc essentiel d'évaluer attentivement ces implications avant de choisir le type de bail le plus adapté à son bien et à sa situation personnelle.

Stabilité du locataire et risque de vacance locative

Le bail professionnel offre généralement moins de stabilité locative que le bail commercial, en raison de la possibilité pour le locataire de donner congé à tout moment avec un préavis relativement court (généralement 6 mois). Cela peut entraîner un risque de vacance locative plus élevé pour le propriétaire, ce qui se traduit par une perte de revenus pendant la période de recherche d'un nouveau locataire. Cependant, cette plus grande flexibilité permet également au propriétaire de récupérer plus facilement son bien en cas de besoin (par exemple, pour le vendre ou pour y réaliser des travaux importants). Un local vacant coûte en moyenne 8% du loyer annuel au propriétaire, ce qui représente une somme non négligeable. Le délai moyen pour relouer un local professionnel est de 4 mois.

Le bail commercial, au contraire, offre une plus grande stabilité locative grâce au droit au renouvellement du locataire. Cela réduit considérablement le risque de vacance locative et assure des revenus locatifs réguliers et prévisibles pour le propriétaire sur une longue période. Cependant, il est plus difficile de récupérer le bien en cas de besoin, car le propriétaire doit justifier d'un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail et peut être contraint de verser une indemnité d'éviction importante. Le taux de vacance des locaux commerciaux est d'environ 7% en France, ce qui est inférieur au taux de vacance des locaux professionnels.

Complexité de la gestion administrative et juridique

Le bail professionnel est généralement plus simple à gérer administrativement et juridiquement que le bail commercial. Les formalités sont moins nombreuses, les obligations légales sont moins contraignantes et les litiges sont moins fréquents. Cependant, il est toujours conseillé de se faire accompagner par un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour la rédaction du bail et pour la gestion des éventuels litiges. Le coût moyen d'un avocat pour la rédaction d'un bail professionnel est de 900€, ce qui représente un investissement raisonnable pour sécuriser son investissement.

Le bail commercial est plus complexe à gérer en raison du droit au renouvellement du locataire, de l'indemnité d'éviction, des formalités liées à la cession et à la sous-location, et des règles strictes en matière de révision du loyer. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier commercial pour la rédaction du bail et pour la gestion des litiges, car les enjeux financiers sont importants et les erreurs peuvent coûter cher. Le coût moyen d'un avocat pour la rédaction d'un bail commercial est de 1600€, ce qui est justifié par la complexité du contrat et les risques encourus.

En moyenne, un propriétaire consacre 10 heures par an à la gestion d'un bail professionnel, contre 25 heures pour un bail commercial.

Rentabilité et valorisation du bien immobilier

Les loyers des baux professionnels sont généralement moins élevés que ceux des baux commerciaux, en particulier pour les emplacements premium situés en centre-ville ou dans les zones commerciales les plus attractives. Cependant, la gestion est plus simple, les risques de litiges sont moindres et les charges sont souvent moins importantes. La rentabilité d'un bail professionnel se situe généralement entre 4,5% et 6,5% brut par an, ce qui est un rendement intéressant pour un investissement immobilier locatif. La valorisation du bien peut être légèrement inférieure à celle d'un bien loué en bail commercial.

Les loyers des baux commerciaux sont généralement plus élevés, en particulier pour les emplacements stratégiques qui bénéficient d'une forte visibilité et d'un flux important de clientèle. Cependant, la gestion est plus complexe, les risques de litiges sont plus importants (notamment en matière d'indemnité d'éviction) et les charges sont souvent plus élevées (notamment la taxe foncière, qui est généralement refacturée au locataire). La rentabilité d'un bail commercial se situe généralement entre 5,5% et 8% brut par an, ce qui est un rendement attractif, mais qui doit être pondéré par les risques et les contraintes liés à ce type de bail. La valorisation du bien peut être plus élevée en raison de l'existence d'un fonds de commerce valorisé par le locataire.

Stratégies d'optimisation de la gestion locative pour le propriétaire

Une gestion locative optimisée et proactive est essentielle pour maximiser la rentabilité de son bien immobilier, minimiser les risques de litiges et garantir une relation de confiance avec le locataire. Plusieurs stratégies peuvent être mises en place par le propriétaire pour atteindre ces objectifs.

La clause d'affectation du bail : un enjeu juridique majeur

La clause d'affectation du bail est un élément essentiel du contrat de location, qu'il s'agisse d'un bail professionnel ou d'un bail commercial. Elle définit précisément l'activité autorisée dans les locaux loués et les éventuelles activités accessoires. Une clause d'affectation claire, précise, non ambiguë et parfaitement adaptée à la nature du bien et à l'activité du locataire permet d'éviter les litiges ultérieurs, de protéger les intérêts du propriétaire et de garantir le respect des règles d'urbanisme et de copropriété. Il est donc crucial de la rédiger avec le plus grand soin et de la faire valider par un professionnel du droit immobilier.

La négociation du loyer et de la répartition des charges

La négociation du loyer initial et de la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire est une étape cruciale de la mise en location. Il est important de fixer un loyer adapté au marché, au type de bail, à la localisation, à la superficie et à l'état du bien. La répartition des charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien, réparations) doit être clairement définie dans le bail, en précisant qui paie quoi et selon quelles modalités. Les clauses d'indexation du loyer doivent être négociées avec soin et doivent respecter les règles légales en vigueur. Le propriétaire doit se renseigner sur les usages locaux en matière de répartition des charges.

La gestion rigoureuse des travaux et des aménagements

La question des travaux et des aménagements réalisés dans les locaux loués doit être traitée avec la plus grande attention dans le bail. Il est important de préciser clairement qui est responsable des travaux (propriétaire ou locataire), quel type de travaux est autorisé, quelles sont les modalités de réalisation des travaux, et qui prend en charge le coût des travaux. Il est également indispensable de prévoir une clause de remise en état des locaux à la fin du bail, qui précise les obligations du locataire en matière de restitution des locaux dans leur état initial. L'impact des travaux sur la valeur du bien et sur la rentabilité locative doit être pris en compte par le propriétaire. Pour des travaux importants, il est conseillé de faire réaliser un état des lieux par un huissier.